Viele Vermieter unterschätzen die wirtschaftlichen Folgen der Einführung der Mietpreisbremse. Warum?
Die überwiegende Anzahl aller im Rhein-Main-Gebiet liegenden Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse.
Entgegen dem äußeren Anschein orientiert sich die danach zulässige Miethöhe nicht unmittelbar an der Marktmiete.
Vielmehr hat der Gesetzgeber das Konstrukt der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Kaschierung planwirtschaftlicher Intentionen gewählt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete hat nichts mit dem am Ort und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu erzielenden Marktmiete zu tun.
Denn die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich vielmehr in der Praxis nach dem Mietspiegel.
Die Mietspiegel wiederum werden von den Kommunen aufgestellt und diese sind nicht interessenkollisionsfrei. Denn Kommunen fließen keine steuerlichen Einnahmen aus Vermietung zu, sie haben jedoch Belastungen über das Wohngeld. Ferner sind die Mehrzahl der Wähler Mieter und nicht Eigentümer.
Dass die Kommunen kaum Interesse an einer objektiven Feststellung der Daten haben, die den Mietspiegeln zugrunde liegen, beweist auch die Tatsache, dass die Mietspiegelausschüsse nicht paritätisch besetzt sind. Im Falle der Stadt Frankfurt am Main haben die Mieterverbände die absolute Mehrheit und können damit jeden Mietspiegel blockieren. Ferner sind die mit der Mietspiegel-Datenerhebung betrauten Institute nicht unabhängig, sondern teilweise im Besitz der öffentlichen Hand. Da weder die Grunddaten, noch die Methoden veröffentlicht werden, verhindert diese Intransparenz auch die Kontrolle durch Anwälte.
Marktverzerrend ist aber vor allem, dass der Gesetzgeber es bei der Mietspiegelerhebung erlaubt historische Preise einzubeziehen.
Nach gegenwärtiger Gesetzeslage werden die Preise der letzten sechs Jahre vor Erstellung des Mietspiegels zu Grunde gelegt.
Da die Mietspiegel auch noch eine feste Laufzeit von zwei Jahren haben, finden im Extremfall acht Jahre alte Mieten Eingang.
Das Konstrukt der ortsüblichen Vergleichsmiete ist damit eine historische Fantasiemiete. Es ist ein Eingriff in die freie Preisfindung am Markt.
Bei der Erstellung der zukünftigen Mietspiegel fließen künstlich zuvor mietpreisgebremste Daten ein, da die Mehrzahl der Wohnungen im Falle der Neuvermietung nur zu 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (= historische Miete) angeboten werden dürfen.
Diese Wechselwirkungsmechanismen führen zu einem immer weiteren Auseinanderdriften freier Marktmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete.
Die zwischen 2015 bis 2019 zu beobachteten Mietsteigerungen widersprechen dieser wirtschaftlichen Analyse nicht, da viele Vermieter sich bei der Neuvermietung offenkundig nicht an den gesetzlichen Rahmen hielten. Seitens der Mieter bestehen auch häufig moralische Vorbehalte die vereinbarte Miete nachträglich gerichtlich herabzusetzen.
Dem Gesetzgeber und bestimmten Interessenverbänden ist diese menschliche Neigung von Mieter sich an Absprachen moralisch gebunden zu fühlen, seit längerem offenbar ein Dorn im Auge.
Da man sich in weiten politischen Kreisen nicht vorstellen kann, dass Mieter freiwillig Mieten über der Planwirtschaftsmiete zahlen, wurde die These entwickelt, dass Mieter nur deswegen so selten gerichtlich eine Herabsetzung verlangen, weil Ihnen die Vormiete unbekannt sei. Letzteres kann zu einer zulässigen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen.
Deswegen wurde 2019 gesetzlich eine Pflicht des Vermieters zur Offenlegung der Vormiete beschlossen.
Flankierend erfolgten Anfang 2020 Aufrufe des Bayrischen Rundfunks an Zuhörer in München, Augsburg und Bamberg ihre Mietverträge an das Recherche Zentrum Correktive upzuloaden, um „Mietpreistreiber zu entlarven“.
Ziel dieser Maßnahmen ist es vordergründig Mietern die Ausübung ihrer Rechte zu erleichtern.
Sollten sich die Mieter langfristig trotzdem nicht bereit finden in nennenswerten Umfange ihre Rechte auszuüben, droht die Mietpreisbremse ihre Wirkung als Planwirtschaftsmiete teilweise zu verfehlen.
Dann ist nicht auszuschließen, dass der Gesetzgeber ein Mietpreisregister beschliesst und/oder Bussgeldvorschriften für die Überschreitung der zulässigen Miethöhe verschärft.
Als Vermieter sollten Sie daher die langfristigen Risiken, die sich aus der Mietpreisbremse ergeben nicht unterschätzen.
Rein rechnerisch würde die Mietpreisbremse bei vollständiger Einhaltung zu einer maximalen Steigerung von 2,5% p.A. führen. Dies errechnet sich wie folgt: Die ortsübliche Miete sind Mieten, die max. 8 Jahre und im Durchschnitt 4 Jahre alt sind. Darauf ist im Neuvermietungsfalle ein Zuschlag von 10% erlaubt, folglich können die Mieten -vollständige Rechtstreue aller Vermieter unterstellt- während des vorhergehenden Vierjahrszyklus nur 2,5% jährlich steigen. Hinzuzusetzen wären rechnerische Einflüsse aus Vermietungen von Neubauten und Kernsanierungen, die der Planwirtschaftsmiete nicht unterliegen. Diese sind aber gering.
Das BVerfG hat dies in seiner letzten Entscheidung als hinnehmbare Beschränkung des grundgesetzlichen Eigentumsrechtes abgesegnet, ohne ein betriebswirtschaftliche Berechnung der Steigerungsmöglichkeiten konkret vorzunehmen. Das Gericht stellte nur fest, dass die durchschnittlichen Mietsteigerungen über der allgemeinen Inflationsrate der Verbraucherpreise läge, ohne zu berücksichtigen, dass die Bau- und Handwerkerpreise seit 2015 weit überdurchschnittlich gestiegen sind. Es erfolgte dabei auch keine Differenzierung zwischen Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete und Marktmiete.
Der rechtstreue Vermieter -und alleine hierauf ist abzustellen- orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Es ist fernliegend, dass das BVerfG eine Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten berechnet haben kann. Denn aufgrund ständig wechselnder Ausstattungsmerkmalen und sonstigen Bewertungskriterien ist ein Vergleich zwischen den Mietspiegeln 2016-2020 rechnerisch unmöglich. Denn hierzu müsste man die prozentuale Verteilung der Ausstattungsmerkmale aller dem Mietspiegel zugrundegelegten Wohneinheiten kennen, die aber nicht veröffentlicht werden.
Außerdem werden zunehmend ökologische Ausstattungsmerkmale als preisbildende Faktoren in die Mietspiegel aufgenommen. Es ist fernliegend, dass der allgemeine Mietmarkt ökologische Faktoren in dem Maße bepreist, wie die Kommunen, diese aus ideologischen Hintergrund bewerten.
Die Abstandnahme der Veröffentlichung der prozentualen Verteilung der Ausstattungsmerkmale und sonstiger Bewertungskriterien erfolgt offenkundig nicht grundlos.
Denn die Grunddaten werden im Wege des Upscaling zwar rechnerisch korrekt, aber mehr oder weniger willkürlich in Schubladen verteilt.
Bei der Anwendung des Mietspiegels erfolgt ein Downscaling.
Dies eröffnet vielfältige statistische Manipulationsmöglichkeit.
Die Erörterung der rechnerischen Variabilität würde hier zu weit führen.
Grob vereinfacht dargestellt, können die Ausstattungsmerkmale so lange willkürlich gebildet und solange variiert werden, bis große Schubladen für billiges und kleine Schubladen für teueres entstehen.
Dies erklärt die ständige und hohe Varianz bei den Ausstattungsmerkmalen von Mietspiegel zu Mietspiegel einiger Gemeinden. Die Varianz der Umbildung von Ausstattungsmerkmalen einiger Mietspiegeln übertrifft die tatsächliche Veränderung der Ausstattung am Markt um ein Vielfaches. Gäbe es methodologisch gesicherte Verfahren, müssten nicht die Ausstattungskriterien alle 2 Jahre in dem extremen Umfang verändert werden.